Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: κριτήρια, όρια και δικαιολογητικά

Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας μπορεί να μηδενίσει τον φόρο μεταβίβασης μέχρι το νόμιμο όριο, εφόσον ο αγοραστής, η οικογένειά του και το ακίνητο πληρούν όλες τις προϋποθέσεις. Δεν αρκεί ένα σπίτι να αποκαλείται «πρώτη κατοικία»: ελέγχονται τα υφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα, οι στεγαστικές ανάγκες, η κατηγορία του δικαιούχου, η αξία και ο τρόπος απόκτησης. Ο οδηγός εξηγεί τη σειρά ελέγχου, τα ισχύοντα όρια, τι καλύπτεται, τι αλλάζει για οικόπεδα ή νεόδμητα και ποια στοιχεία πρέπει να συγκεντρωθούν πριν από το συμβόλαιο. Τελευταία ενημέρωση και factual verification: 12/07/2026.

Τι είναι η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης;

Η απαλλαγή είναι ειδική εξαίρεση από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου που προορίζεται να καλύψει τις στεγαστικές ανάγκες του δικαιούχου. Όταν η φορολογητέα αξία υπερβαίνει το σχετικό όριο, ο φόρος επιβάλλεται στο υπερβάλλον ποσό και όχι αυτομάτως σε ολόκληρη την αξία.

Χωρίς απαλλαγή, ο κύριος ΦΜΑ υπολογίζεται με συντελεστή 3% στη φορολογητέα αξία και επάνω στον κύριο φόρο επιβάλλεται εισφορά 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Αυτό αντιστοιχεί σε συνολική επιβάρυνση 3,09% της φορολογητέας βάσης. Δείτε τον αναλυτικό οδηγό για τον φόρο μεταβίβασης και την επίσημη ενημέρωση της ΑΑΔΕ για τον ΦΜΑ.

Ποιοι μπορεί να δικαιούνται απαλλαγή;

Η βασική δοκιμή είναι αν ο αγοραστής και η οικογένειά του διαθέτουν ήδη δικαίωμα σε κατοικία ή οικοδομήσιμο οικόπεδο που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες. Ο έλεγχος δεν περιορίζεται στο αν υπάρχει άλλο σπίτι στο όνομα του αγοραστή.

• Εξετάζονται δικαιώματα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή οίκησης του αγοραστή, του ή της συζύγου ή μέρους συμφώνου συμβίωσης και των ανήλικων τέκνων.
• Για οικοδομήσιμο οικόπεδο εξετάζεται και το εμβαδόν κτίσματος που αντιστοιχεί στο δικαίωμα.
• Τα σχετικά ακίνητα λαμβάνονται υπόψη όταν βρίσκονται σε δημοτική κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων, σύμφωνα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις του νόμου.
• Ο δικαιούχος πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά και να ανήκει σε επιλέξιμη κατηγορία: Έλληνας, ομογενής συγκεκριμένων χωρών, πολίτης ΕΕ ή ΕΟΧ, αναγνωρισμένος πρόσφυγας ή επί μακρόν διαμένων τρίτης χώρας. Η ιδιότητα και η εγκατάσταση αποδεικνύονται με τα δικαιολογητικά που αντιστοιχούν στη συγκεκριμένη περίπτωση.
• Η αγορά αφορά καταρχήν εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικία ή οικόπεδο, με τις ειδικές εξαιρέσεις που ελέγχει ο συμβολαιογράφος.

Ποιες εξαιρέσεις και οριακές περιπτώσεις αλλάζουν την απάντηση;

Ο επίσημος οδηγός της ΑΑΔΕ καταγράφει προϋποθέσεις που δεν αποδίδονται με ένα απλό «έχω ή δεν έχω άλλο σπίτι». Για σύζυγο σε διάσταση, η μεταχείριση του άγαμου προϋποθέτει αίτηση ή αγωγή διαζυγίου τουλάχιστον έξι μήνες πριν από την αγορά και λύση του γάμου μέσα σε πέντε έτη από την αγορά. Αν μέλος της οικογένειας μεταβίβασε δικαιώματα που κάλυπταν τις στεγαστικές ανάγκες, μπορεί να ισχύει αποκλεισμός νέας απαλλαγής για πέντε έτη από εκείνη τη μεταβίβαση.

Επίσης, το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο της κατοικίας πρέπει να βρίσκεται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο αγοράς. Η απαλλαγή δεν εφαρμόζεται όταν αγοραστής και πωλητής είναι σύζυγοι ή συνδέονται με συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού. Δείτε τις ερωτήσεις 10–19 στο Εγχειρίδιο Ερωτήσεων-Απαντήσεων της ΑΑΔΕ, Μάιος 2026 και ζητήστε έλεγχο των πραγματικών περιστατικών πριν από δεσμευτική συμφωνία.

Η επίσημη φορολογική καθοδήγηση του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αποτυπώνει τις κατηγορίες δικαιούχων και τον έλεγχο στεγαστικών αναγκών. Η γενική πληροφορία δεν αντικαθιστά τον εξατομικευμένο έλεγχο τίτλων και φορολογικών στοιχείων.

Πώς μετρώνται οι στεγαστικές ανάγκες;

Κατά τον επίσημο οδηγό, οι στεγαστικές ανάγκες θεωρούνται καταρχήν καλυμμένες στα 70 τ.μ., ή στα 90 τ.μ. για δικαιούχο με αναπηρία τουλάχιστον 67%. Η επιφάνεια αυξάνεται κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα, κατά 30 τ.μ. για το τρίτο και κάθε επόμενο και κατά 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο με αναπηρία τουλάχιστον 67%, ανεξάρτητα από την ηλικία του. Η εφαρμογή του κανόνα στα συγκεκριμένα δικαιώματα και ποσοστά συνιδιοκτησίας χρειάζεται επαγγελματικό έλεγχο· η πλήρης διατύπωση βρίσκεται στο τρέχον εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ.

Ποια είναι τα όρια αξίας και οι οικογενειακές προσαυξήσεις;

Τα όρια διαφέρουν για κατοικία και οικόπεδο και αυξάνονται ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση. Τα ποσά του παρακάτω πίνακα επαληθεύτηκαν στις 12/07/2026 από τον ισχύοντα Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας και την επίσημη φορολογική καθοδήγηση.

Στην απαλλασσόμενη αξία κατοικίας μπορεί να περιλαμβάνεται μία θέση στάθμευσης έως 20 τ.μ. και μία αποθήκη έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο.

Παράδειγμα απαλλαγής και φορολογητέου υπερβάλλοντος

Υπόθεση: έγγαμος αγοραστής με ένα τέκνο πληροί όλες τις λοιπές προϋποθέσεις. Το όριο κατοικίας είναι 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Αν η φορολογητέα αξία της αγοράς είναι 300.000 €, το υπερβάλλον είναι 25.000 €. Ο κύριος ΦΜΑ είναι 25.000 € × 3% = 750 € και η εισφορά υπέρ δήμων 750 € × 3% = 22,50 €, άρα συνολικά 772,50 €. Το παράδειγμα είναι εκπαιδευτικό: η τελική βάση και η έγκριση της απαλλαγής προκύπτουν από τη δήλωση και τον έλεγχο της συγκεκριμένης συναλλαγής.

Τι καλύπτει και τι δεν καλύπτει η απαλλαγή;

Η απαλλαγή αφορά τον ΦΜΑ της επιλέξιμης αγοράς. Δεν διαγράφει τα υπόλοιπα έξοδα της συναλλαγής.

• Μπορεί να καλύπτει: την αξία της επιλέξιμης κατοικίας ή οικοπέδου μέχρι το αντίστοιχο όριο και, υπό τις προϋποθέσεις, τη συγκεκριμένη θέση στάθμευσης και αποθήκη.
• Δεν καλύπτει: συμβολαιογραφικά δικαιώματα, τέλη καταχώρισης, νομικό ή τεχνικό έλεγχο, μεσιτική αμοιβή, μεταφράσεις, τραπεζικά έξοδα ή άλλες συμφωνημένες υπηρεσίες.
• Δεν εγκρίνεται μόνο από την περιγραφή χρήσης: απαιτείται η προβλεπόμενη δήλωση και τεκμηρίωση πριν από το συμβόλαιο.

Για πλήρη προϋπολογισμό δείτε τα έξοδα αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα.

Τι ισχύει για οικόπεδα και ακίνητα υπό κατασκευή;

Η νομοθεσία προβλέπει χωριστά όρια για αγορά οικοπέδου, αλλά το οικόπεδο πρέπει να είναι οικοδομήσιμο και η εφαρμογή της απαλλαγής εξαρτάται από τον τίτλο, το πολεοδομικό καθεστώς και τη μορφή της δικαιοπραξίας. Η γενική legacy διατύπωση ότι αρκεί να αρχίσει ανέγερση «εντός τετραετίας» δεν διατηρείται ως καθολικός κανόνας, επειδή δεν τεκμηριώθηκε από τις τρέχουσες επίσημες πηγές που χρησιμοποιήθηκαν.

Σε ημιτελή ή υπό ανέγερση κατοικία, ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει από συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό να επιβεβαιώσουν ποιο αντικείμενο και ποια αξία μεταβιβάζονται, αν συντρέχουν οι όροι πλήρους κυριότητας και ποιο φορολογικό καθεστώς εφαρμόζεται. Ο τεχνικός έλεγχος από μηχανικό παραμένει ξεχωριστός από τη φορολογική απαλλαγή.

Για πόσο πρέπει να διατηρηθεί το ακίνητο;

Η απαλλαγή χορηγείται με όρο να παραμείνει η κατοικία ή το οικόπεδο στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε έτη. Αν πριν συμπληρωθεί η πενταετία μεταβιβαστεί ή συσταθεί άλλο εμπράγματο δικαίωμα, πλην της νόμιμης εξαίρεσης για υποθήκη, απαιτούνται προηγουμένως δήλωση και εφάπαξ καταβολή του φόρου που προκύπτει από τους ειδικούς κανόνες αποτίμησης. Υπάρχουν στενές εξαιρέσεις, γι’ αυτό ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να υπολογίσουν τη συνέπεια πριν από κάθε νέα πράξη. Η ΑΑΔΕ περιγράφει τον κανόνα και τον τρόπο υπολογισμού.

Ποιο είναι το καθεστώς ΦΠΑ για νέες οικοδομές;

Ο ΦΠΑ δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε κάθε νεόδμητο. Με αίτηση του υποκείμενου κατασκευαστή, η εφαρμογή ΦΠΑ στις προβλεπόμενες παραδόσεις ακινήτων αναστέλλεται υποχρεωτικά έως τις 31/12/2026 και επιβάλλεται ΦΜΑ. Παράλληλα, η παράδοση πρώτης κατοικίας σε δικαιούχο απαλλαγής ΦΜΑ προβλέπεται ότι απαλλάσσεται από ΦΠΑ. Η επίσημη σελίδα του Υπουργείου για τον ΦΠΑ περιγράφει το ισχύον πλαίσιο.

Πριν από προκαταβολή, ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση από τον πωλητή, τον συμβολαιογράφο και τον φοροτεχνικό για το καθεστώς της συγκεκριμένης οικοδομής. Η ημερομηνία άδειας μόνη της δεν αρκεί για ασφαλές συμπέρασμα.

Ποια δικαιολογητικά και ενέργειες χρειάζονται;

Ο ακριβής φάκελος εξαρτάται από την οικογενειακή και περιουσιακή κατάσταση. Η ηλεκτρονική διαδικασία προβλέπει δικαιολογητικά πρώτης κατοικίας και πρόσθετα στοιχεία όπου υπάρχει επιμέλεια τέκνων, αναπηρία, ιδιότητα ομογενούς, πρόσφυγα ή επί μακρόν διαμένοντος.

1. Επιβεβαιώστε ΑΦΜ, στοιχεία ταυτότητας και οικογενειακή κατάσταση όλων των προσώπων που επηρεάζουν την απαλλαγή.
2. Συγκεντρώστε στοιχεία Ε9 και τίτλους για κατοικίες, επικαρπίες, δικαιώματα οίκησης και οικοδομήσιμα οικόπεδα της οικογένειας.
3. Τεκμηριώστε τέκνα, επιμέλεια και ποσοστό αναπηρίας, όπου εφαρμόζεται.
4. Για δικαιούχο που δεν είναι Έλληνας, συγκεντρώστε τα έγγραφα που αποδεικνύουν την επιλέξιμη ιδιότητα και την κατοικία ή πρόθεση εγκατάστασης.
5. Ζητήστε υπολογισμό φορολογητέας αξίας, επιβεβαίωση ορίου και έλεγχο του αντικειμένου της αγοράς πριν από δεσμευτική υπογραφή.
6. Στη συνήθη εμπρόθεσμη ροή, ο συμβολαιογράφος συμπληρώνει τη δήλωση στο myPROPERTY, οι συμβαλλόμενοι την αποδέχονται και το αίτημα απαλλαγής με τα δικαιολογητικά υποβάλλεται πριν από το οριστικό συμβόλαιο.
7. Αν ο φόρος καταβλήθηκε χωρίς απαλλαγή ενώ όλες οι προϋποθέσεις υπήρχαν ήδη κατά τη σύνταξη του συμβολαίου, ζητήστε άμεσα επαγγελματικό έλεγχο της ειδικής μεταγενέστερης διαδικασίας.

Η συνήθης προληπτική διαδικασία παραμένει ο ασφαλέστερος δρόμος. Ωστόσο, η ΑΑΔΕ προβλέπει δυνατότητα απαλλαγής και επιστροφής μετά το συμβόλαιο, όταν οι νόμιμες προϋποθέσεις συνέτρεχαν κατά την υπογραφή και δεν έχει περάσει η προβλεπόμενη πενταετής προθεσμία από το τέλος του έτους του συμβολαίου. Απαιτούνται τροποποιητική δήλωση, δικαιολογητικά, έλεγχος και συμπληρωματική συμβολαιογραφική πράξη. Δείτε το επίσημο εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ.

Η τρέχουσα διαδικασία και τα δικαιολογητικά περιγράφονται στο Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών.

Μπορεί η απαλλαγή να δοθεί ξανά;

Δεν είναι ασφαλές να αποδίδεται ως απόλυτο «μόνο μία φορά και ποτέ ξανά». Νέα απαλλαγή μπορεί να εξεταστεί μόνο αν, κατά τη νέα αγορά, τα ακίνητα του αγοραστή, του ή της συζύγου ή του άλλου μέρους συμφώνου συμβίωσης και των ανήλικων τέκνων δεν καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες και ο αγοραστής υποβάλει τη σχετική δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που ορίζει ο νόμος για το ακίνητο της προηγούμενης απαλλαγής. Η βάση και οι παλαιοί συντελεστές ακολουθούν ειδικό κανόνα, οπότε ο υπολογισμός πρέπει να γίνει από συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό πριν από τη νέα αγορά. Δείτε την ερώτηση 18 στο εγχειρίδιο της ΑΑΔΕ.

Πρακτικό συμπέρασμα για τον αγοραστή

Ξεκινήστε από τα δικαιώματα της οικογένειας και τις στεγαστικές ανάγκες, μετά υπολογίστε το όριο αξίας και τέλος ελέγξτε το φορολογικό καθεστώς του συγκεκριμένου ακινήτου. Μην θεωρήσετε την απαλλαγή δεδομένη σε προσφορά ή προσύμφωνο. Η Greca House μπορεί να βοηθήσει στην αναζήτηση κατάλληλων ακινήτων και στον συντονισμό της αγοραστικής διαδικασίας· η τελική φορολογική και νομική κρίση ανήκει στους αρμόδιους επαγγελματίες και στην ΑΑΔΕ. Για τις ανάγκες της αγοράς σας, επικοινωνήστε με την ομάδα μας.

Επιμέλεια: Συντακτική ομάδα Greca House. Το άρθρο παρέχει γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.