Φόρος μεταβίβασης ακινήτου: υπολογισμός, πληρωμή και απαλλαγές

Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου βαρύνει τον αγοραστή και, στον συνήθη κανόνα, ισούται με 3% της φορολογητέας αξίας, συν εισφορά 3% επάνω στον κύριο φόρο υπέρ δήμων και κοινοτήτων. Η δήλωση και η πληρωμή προηγούνται του συμβολαίου. Η φορολογητέα βάση, η τυχόν απαλλαγή πρώτης κατοικίας και το καθεστώς ΦΠΑ πρέπει να επιβεβαιωθούν για τη συγκεκριμένη πράξη. Ο οδηγός διαχωρίζει τον ΦΜΑ από τα υπόλοιπα έξοδα αγοράς, εξηγεί το myPROPERTY και διορθώνει διαδεδομένους αλλά μη τεκμηριωμένους ισχυρισμούς για δικηγόρους, αγροτική γη και πρόστιμα. Τελευταία ενημέρωση και factual verification: 12/07/2026.

Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου;

Ο ΦΜΑ είναι ο φόρος που επιβάλλεται στη με αντάλλαγμα μεταβίβαση κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου στην Ελλάδα. Υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής· σε πλειστηριασμό, ο υπερθεματιστής.

Ο ΦΜΑ δεν είναι αμοιβή συμβολαιογράφου, Κτηματολογίου, δικηγόρου, μηχανικού ή μεσίτη. Αυτά είναι χωριστές δαπάνες, τις οποίες αναλύει ο οδηγός για τα έξοδα αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα.

Ποιος είναι ο συντελεστής και πώς γίνεται ο υπολογισμός;

Ο κύριος φόρος υπολογίζεται με 3% στη φορολογητέα αξία. Στο ποσό του κύριου φόρου επιβάλλεται εισφορά 3% υπέρ δήμων και κοινοτήτων, οπότε η συνολική επιβάρυνση αντιστοιχεί σε 3,09% της ίδιας βάσης.

Η επίσημη φορολογική καθοδήγηση του Υπουργείου επιβεβαιώνει τον συντελεστή, ενώ η ΑΑΔΕ αναφέρει και την εισφορά υπέρ δήμων.

Πλήρως συμφωνημένο αριθμητικό παράδειγμα

Υπόθεση: τιμή συμβολαίου 100.000 €, αντικειμενική αξία 120.000 €, χωρίς απαλλαγή και χωρίς ειδικό καθεστώς. Η βάση είναι 120.000 €. Κύριος ΦΜΑ: 120.000 € × 3% = 3.600 €. Εισφορά υπέρ δήμων: 3.600 € × 3% = 108 €. Συνολικός ΦΜΑ: 3.708 €. Στο ποσό δεν περιλαμβάνονται συμβολαιογραφικά, τέλη καταχώρισης ή επαγγελματικές αμοιβές.

Ποιος πληρώνει τον φόρο;

Ο αγοραστής είναι ο κατά νόμο υπόχρεος. Η κοινή δήλωση αφορά πωλητή και αγοραστή, αλλά αυτό δεν μεταφέρει τη φορολογική υποχρέωση στον πωλητή ούτε επιτρέπει ένα ιδιωτικό συμφωνητικό να αλλάξει τον υπόχρεο έναντι της φορολογικής διοίκησης.

Πότε δηλώνεται και πότε πληρώνεται;

Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πριν από τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Ο φόρος καταβάλλεται εφάπαξ το αργότερο εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης ή την έκδοση της πράξης διοικητικού προσδιορισμού και πάντως πριν από το συμβόλαιο. Για τις αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις που υποστηρίζονται ψηφιακά, η διαδικασία γίνεται μέσω myPROPERTY. Περιπτώσεις εκτός της ψηφιακής ροής ακολουθούν τη διαδικασία της αρμόδιας ΔΟΥ ή ΚΕΦΟΚ. Η προθεσμία επιβεβαιώνεται από την ΑΑΔΕ και το τρέχον εγχειρίδιό της.

Μετά την υποβολή, ο αγοραστής μπορεί να εκτυπώσει τη δήλωση, την πράξη προσδιορισμού, την ταυτότητα οφειλής και το αποδεικτικό καταβολής. Η υπηρεσία myPROPERTY της ΑΑΔΕ αποτελεί την επίσημη αφετηρία.

Ποιες απαλλαγές χρειάζονται έλεγχο;

Η συνηθέστερη απαλλαγή για ιδιώτη αγοραστή είναι η αγορά πρώτης κατοικίας. Δεν εφαρμόζεται μόνο επειδή ο αγοραστής δεν έχει ξαναγοράσει ακίνητο: ελέγχονται οικογενειακά δικαιώματα, στεγαστικές ανάγκες, κατηγορία δικαιούχου, πλήρης κυριότητα, αξία και δικαιολογητικά.

• Κατοικία: βασικό όριο 200.000 € για άγαμο και 250.000 € για έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, με νόμιμες προσαυξήσεις τέκνων και αναπηρίας.
• Οικόπεδο: χωριστά βασικά όρια 50.000 € και 100.000 €, με μικρότερες προσαυξήσεις τέκνων.
• Υπερβάλλον: όταν πληρούνται οι λοιπές προϋποθέσεις, η αξία πάνω από το όριο φορολογείται.

Δείτε τα πλήρη κριτήρια απαλλαγής πρώτης κατοικίας. Άλλες απαλλαγές ή μειώσεις εξετάζονται μόνο με βάση το είδος πράξης και τη συγκεκριμένη διάταξη.

Εξειδικευμένες αγροτικές συναλλαγές: Ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις μπορεί να ισχύουν σε ορισμένες αγορές γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, αλλά δεν αποτελούν γενική απαλλαγή και δεν αναλύονται στον παρόντα οδηγό. Πριν στηριχθείτε σε τέτοια ρύθμιση, ζητήστε από συμβολαιογράφο ή φοροτεχνικό να επιβεβαιώσει ότι εφαρμόζεται στη συγκεκριμένη συναλλαγή με βάση τον ισχύοντα Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας.

Τι ισχύει για ΦΠΑ και νεόδμητα;

Ο γενικός κανόνας ΦΠΑ για συγκεκριμένες παραδόσεις νέων κτιρίων δεν σημαίνει ότι κάθε νεόδμητο επιβαρύνεται σήμερα αυτομάτως με 24%. Με αίτηση του κατασκευαστή, η εφαρμογή ΦΠΑ στα προβλεπόμενα ακίνητα αναστέλλεται υποχρεωτικά έως τις 31/12/2026 και τότε επιβάλλεται ΦΜΑ. Επίσης προβλέπεται απαλλαγή ΦΠΑ για παράδοση πρώτης κατοικίας σε δικαιούχο απαλλαγής ΦΜΑ.

Η επίσημη πηγή είναι ο φορολογικός οδηγός ΦΠΑ του Υπουργείου. Ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να επιβεβαιώσουν αν η συγκεκριμένη οικοδομή βρίσκεται σε αναστολή και ποιος φόρος εφαρμόζεται.

Ποια αξία αποτελεί τη φορολογητέα βάση;

Στις περιοχές όπου ισχύει αντικειμενικός προσδιορισμός, ο αγοραστής δηλώνει το τίμημα και υπολογίζει τον φόρο στην αντικειμενική αξία· όταν το τίμημα είναι μεγαλύτερο, ο φόρος υπολογίζεται στο τίμημα. Εκτός αντικειμενικού συστήματος εφαρμόζεται η προβλεπόμενη διαδικασία προσωρινού προσδιορισμού από τη φορολογική διοίκηση.

Η βάση αφορά την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου ή δικαιώματος, όχι τις αμοιβές και τα έξοδα που συμφωνούνται για να ολοκληρωθεί η αγορά.

Ποια άλλα έξοδα δεν είναι ΦΜΑ;

Ο αγοραστής πρέπει να ζητήσει χωριστές γραπτές προσφορές και υπολογισμούς για κάθε κατηγορία.

• συμβολαιογραφικά δικαιώματα, αντίγραφα και ειδικές πράξεις,
• τέλη καταχώρισης και πιστοποιητικά Κτηματολογίου,
• νομικό έλεγχο τίτλων και όρων συναλλαγής,
• τεχνικό έλεγχο από μηχανικό,
• μεσιτική αμοιβή, μόνο όπως έχει συμφωνηθεί,
• μετάφραση, διερμηνεία, πληρεξούσια και έγγραφα αλλοδαπής,
• έξοδα χρηματοδότησης, εκτίμησης και εξασφαλίσεων.

Οι επαγγελματικές αμοιβές είναι συμφωνημένες ή εξαρτώνται από ισχύοντα δικαιώματα και το αντικείμενο εργασίας. Ο παλιός ισχυρισμός ότι η παράσταση δικηγόρου είναι υποχρεωτική πάνω από 80.000 € αφαιρέθηκε: η παράσταση είναι προαιρετική από 01/01/2014, παρότι ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος παραμένει ισχυρά συνιστώμενος.

Πώς γίνεται η δήλωση στο myPROPERTY;

Στην υποστηριζόμενη ψηφιακή ροή, ο συμβολαιογράφος συμπληρώνει τη δήλωση και οι συμβαλλόμενοι την αποδέχονται. Η ακριβής σειρά είναι:

1. Ο συμβολαιογράφος δημιουργεί και συμπληρώνει τη δήλωση με τα συμβαλλόμενα μέρη, το δικαίωμα, το ακίνητο, την αξία και τυχόν αίτημα απαλλαγής.
2. Πωλητής και αγοραστής ελέγχουν και αποδέχονται ηλεκτρονικά τη δήλωση.
3. Η εφαρμογή εκδίδει την πράξη προσδιορισμού και την ταυτότητα οφειλής, όπου προκύπτει φόρος.
4. Ο αγοραστής πληρώνει εφάπαξ εντός της επίσημης προθεσμίας των τριών εργάσιμων ημερών και πριν από το συμβόλαιο και λαμβάνει το αποδεικτικό.
5. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο και, στην ψηφιακή μεταβίβαση, το υποβάλλει για καταχώριση.

Η επίσημη διαδικασία περιγράφεται στο Εθνικό Μητρώο Διοικητικών Διαδικασιών. Δεν υποστηρίζονται όλες οι ειδικές πράξεις από την ίδια αυτοματοποιημένη ροή.

Τι συμβαίνει αν δεν υποβληθεί δήλωση ή δεν πληρωθεί ο φόρος;

Χωρίς την απαιτούμενη δήλωση και εξόφληση δεν μπορεί να ακολουθηθεί νόμιμα η συνήθης ολοκλήρωση του συμβολαίου και της καταχώρισης. Εκπρόθεσμη, ανακριβής ή ελλιπής δήλωση μπορεί να οδηγήσει σε φορολογικό έλεγχο, διορθωτικό προσδιορισμό και τις κυρώσεις ή τόκους που προβλέπει ο Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας για τα συγκεκριμένα πραγματικά περιστατικά.

Δεν διατηρείται ο legacy ισχυρισμός για αυτόματο πρόστιμο ίσο με 100% του φόρου ούτε συγκεκριμένη μηνιαία προσαύξηση, επειδή μια τέτοια γενίκευση δεν τεκμηριώνεται για κάθε περίπτωση. Ο φοροτεχνικός πρέπει να εξετάσει το είδος παράβασης και τον χρόνο της δήλωσης.

Συχνές ερωτήσεις

Υπάρχουν διαφορετικοί συντελεστές ΦΜΑ ανά περιοχή;

Ο γενικός συντελεστής 3% δεν αλλάζει ανά περιοχή. Αυτό που αλλάζει είναι η φορολογητέα αξία και ο τρόπος προσδιορισμού της, ιδίως εντός ή εκτός αντικειμενικού συστήματος.

Τι γίνεται όταν το τίμημα είναι υψηλότερο από την αντικειμενική αξία;

Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στο υψηλότερο δηλωθέν τίμημα. Αν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, αυτή χρησιμοποιείται ως βάση στις περιοχές του συστήματος.

Η απαλλαγή πρώτης κατοικίας καταργεί όλα τα έξοδα;

Όχι. Αφορά τον ΦΜΑ μέχρι το εγκεκριμένο όριο, όχι τα συμβολαιογραφικά, την καταχώριση ή τις επαγγελματικές υπηρεσίες.

Χρειάζεται υποχρεωτικά δικηγόρος για το συμβόλαιο;

Η παράσταση δικηγόρου δεν είναι γενικά υποχρεωτική βάσει ορίου τιμήματος. Ο ανεξάρτητος νομικός έλεγχος τίτλων, βαρών και όρων είναι όμως ουσιαστικό μέτρο προστασίας του αγοραστή.

Συμπέρασμα

Για ασφαλή προϋπολογισμό, υπολογίστε πρώτα τη σωστή φορολογητέα βάση, μετά ελέγξτε απαλλαγή ή ΦΠΑ και τέλος προσθέστε χωριστά τα υπόλοιπα έξοδα. Η Greca House μπορεί να βοηθήσει στην αναζήτηση ακινήτου και στον συντονισμό της διαδικασίας, χωρίς να υποκαθιστά τον συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή φοροτεχνικό. Για συγκεκριμένη αγορά, επικοινωνήστε με την ομάδα μας.

Επιμέλεια: Συντακτική ομάδα Greca House. Το άρθρο παρέχει γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί φορολογική ή νομική συμβουλή.