Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από αλλοδαπό αγοραστή: διαδικασία, ΑΦΜ, έλεγχοι και κόστη

Ένας αλλοδαπός μπορεί κατά κανόνα να αγοράσει ακίνητο στην Ελλάδα με τους ίδιους όρους που ισχύουν για έναν Έλληνα, με τις εξαιρέσεις που αναφέρονται παρακάτω (παραμεθόριες περιοχές, και ένας προτεινόμενος υψηλότερος φόρος μεταβίβασης, που δεν έχει γίνει ακόμη νόμος, για αγοραστές με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ/ΕΟΧ). Η διαφορά είναι πρακτική: η απόσταση, η γλώσσα και το γεγονός ότι τα περισσότερα βήματα γίνονται μέσω πληρεξουσίου. Με σωστή σειρά, η αγορά ολοκληρώνεται χωρίς εκπλήξεις. Χωρίς αυτήν, τα προβλήματα φαίνονται συνήθως μετά την προκαταβολή.

1. Ξεκινήστε από τον σκοπό και τον συνολικό προϋπολογισμό

Κατοικία, δεύτερο σπίτι, μακροχρόνια μίσθωση ή άδεια διαμονής: κάθε σκοπός αλλάζει την περιοχή, το μέγεθος και τους ελέγχους. Υπολογίστε από την αρχή τον συνολικό προϋπολογισμό, όχι μόνο την τιμή. Στα κόστη αγοράς περιλαμβάνονται ο φόρος μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος, η εγγραφή στο Κτηματολόγιο, ο δικηγόρος, ο μηχανικός και, αν υπάρχει, η αμοιβή του μεσίτη.

2. ΑΦΜ και φορολογικός εκπρόσωπος

Χωρίς ελληνικό ΑΦΜ δεν υπογράφεται συμβόλαιο, δεν δηλώνεται ο φόρος και δεν ανοίγει τραπεζικός λογαριασμός. Ο ΑΦΜ εκδίδεται από την ΑΑΔΕ και μπορεί να ζητηθεί και από το εξωτερικό. Όσοι δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας μπορούν να ορίσουν φορολογικό εκπρόσωπο ή, εναλλακτικά, να δηλώσουν ότι αποδέχονται τις κοινοποιήσεις της ΑΑΔΕ στα στοιχεία επικοινωνίας που έχουν δηλώσει. Ο φορολογικός εκπρόσωπος είναι διαφορετικός ρόλος από το πληρεξούσιο.

3. Πληρεξούσιο και εκπροσώπηση

Αν δεν μπορείτε να είστε στην Ελλάδα σε κάθε βήμα, υπογράφετε πληρεξούσιο σε δικηγόρο της επιλογής σας, σε Έλληνα συμβολαιογράφο ή σε ελληνική προξενική αρχή. Ένα πληρεξούσιο που συντάσσεται στο εξωτερικό χρειάζεται συνήθως επισημείωση (Apostille) και επίσημη μετάφραση. Ορίστε με ακρίβεια τι επιτρέπεται: αίτηση ΑΦΜ, τραπεζικός λογαριασμός, έλεγχοι, υπογραφή συμβολαίου.

4. Νομικός έλεγχος τίτλων

Ο δικηγόρος του αγοραστή ελέγχει στο Κτηματολόγιο ή στο Υποθηκοφυλακείο ποιος είναι ο κύριος, αν υπάρχουν βάρη, υποθήκες, κατασχέσεις ή διεκδικήσεις, και αν ο πωλητής έχει δικαίωμα να πουλήσει. Στις κληρονομιές ελέγχεται επιπλέον αν έχει γίνει αποδοχή και αν συμφωνούν όλοι οι συνιδιοκτήτες.

5. Τεχνικός έλεγχος από μηχανικό

Ο μηχανικός ελέγχει αν το ακίνητο αντιστοιχεί στην άδεια, αν υπάρχουν αυθαίρετα και αν έχουν τακτοποιηθεί, και εκδίδει ή ελέγχει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Για τη μεταβίβαση κτιρίου ο συμβολαιογράφος χρειάζεται τα έγγραφα του μηχανικού (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή, όπου προβλέπεται, βεβαίωση μηχανικού) και Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Ζητήστε αυτόν τον έλεγχο πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή.

6. Παραμεθόριες περιοχές

Για αγοραστές εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και ΕΖΕΣ, η αγορά σε περιοχές που ο ν. 1892/1990 χαρακτηρίζει παραμεθόριες χρειάζεται προηγουμένως άδεια. Σε αυτές ανήκουν, μεταξύ άλλων, τα Δωδεκάνησα, η Λέσβος, η Σάμος, η Χίος, η Θήρα και η Σκύρος. Ο δικηγόρος σας επιβεβαιώνει αν το συγκεκριμένο ακίνητο εμπίπτει.

7. Προσύμφωνο, συμβόλαιο και Κτηματολόγιο

Με ολοκληρωμένους ελέγχους υπογράφεται προσύμφωνο ή απευθείας το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο. Ο φόρος μεταβίβασης πληρώνεται πριν από την υπογραφή. Μετά το συμβόλαιο, η μεταβίβαση καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.

8. Φόροι και κόστη

• Φόρος μεταβίβασης: 3,09% επί της μεγαλύτερης τιμής μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής αξίας.
• Αγοραστές με φορολογική κατοικία εκτός ΕΕ/ΕΟΧ: νομοσχέδιο που τέθηκε σε δημόσια διαβούλευση από τις 18 Οκτωβρίου έως την 1η Νοεμβρίου 2026 προβλέπει φόρο μεταβίβασης 15% (15,45% με τον δημοτικό φόρο, έναντι 3,09% σήμερα) για φυσικά πρόσωπα που αγοράζουν κατοικία και είναι φορολογικοί κάτοικοι χώρας εκτός ΕΕ/ΕΟΧ όταν γεννιέται η φορολογική υποχρέωση, για οριστικά συμβόλαια που υπογράφονται από την 1η Ιουλίου 2027. Κριτήριο είναι η φορολογική κατοικία, όχι η ιθαγένεια. Το σχέδιο δεν προσθέτει δικές του εξαιρέσεις, και οι εξαιρέσεις που είχε αναφέρει η κυβέρνηση τον Σεπτέμβριο του 2026 δεν περιλαμβάνονται σε αυτό. Δεν είναι ακόμη σαφές αν ένα συμβολαιογραφικό προσύμφωνο που υπογράφεται πριν από την 1η Ιουλίου 2027 διατηρεί τον σημερινό συντελεστή. Το νομοσχέδιο δεν έχει γίνει ακόμη νόμος (έλεγχος 31/10/2026) και το τελικό κείμενο μπορεί να διαφέρει. Ελέγξτε το ισχύον καθεστώς πριν δεσμευτείτε.
• Νεόδμητα: ο ΦΠΑ 24% είναι σε αναστολή έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Έχει αναφερθεί σχέδιο παράτασης και για το 2027, που δεν έχει ακόμη νομοθετηθεί. Επιβεβαιώστε το καθεστώς την ημέρα της αγοράς.
• Συμβολαιογράφος, Κτηματολόγιο, δικηγόρος, μηχανικός και μεσίτης: επιπλέον κόστη που ζητάτε γραπτώς εκ των προτέρων.

Αναλυτικά: Φορολογία ακινήτων στην Ελλάδα.

9. Χρηματοδότηση και έγγραφα

Οι ελληνικές τράπεζες χορηγούν στεγαστικά και σε αλλοδαπούς, με αυστηρότερα κριτήρια για μη κατοίκους. Οι περισσότεροι αλλοδαποί αγοραστές πληρώνουν με ίδια κεφάλαια. Σε κάθε περίπτωση, το τίμημα καταβάλλεται μέσω τράπεζας και χρειάζεται τεκμηρίωση της προέλευσης των χρημάτων.

10. Πότε αφορά η Golden Visa

Μόνο αν ο σκοπός σας είναι άδεια διαμονής. Τα ισχύοντα όρια είναι 800.000 € σε Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονο, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων, 400.000 € στην υπόλοιπη χώρα, με ελάχιστο εμβαδόν 120 τ.μ., και 250.000 € μόνο για μετατροπή επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία ή αποκατάσταση διατηρητέου. Τα ακίνητα Golden Visa δεν επιτρέπεται να μισθώνονται βραχυχρόνια. Περισσότερα στις Συχνές Ερωτήσεις για την Golden Visa και στη σελίδα Golden Visa.

Πώς βοηθά η Greca House

Αναζητούμε ακίνητα που ταιριάζουν στον σκοπό σας, κάνουμε τις επισκέψεις μαζί σας ή για εσάς, διαπραγματευόμαστε και συντονίζουμε τον δικηγόρο, τον μηχανικό και τον συμβολαιογράφο που επιλέγετε. Ο νομικός και ο φορολογικός έλεγχος παραμένουν στους δικούς σας συμβούλους.

Περιγράψτε τι ψάχνετε στο σημείωμα αγοραστή ή δείτε τα διαθέσιμα ακίνητα.