Налоги на недвижимость в Греции: Полное руководство для покупателей и продавцов

Налогообложение недвижимости является одним из наиболее важных факторов, которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в Греции. Понимание применимых налогов, установленных сборов и доступных льгот до подписания официальных контрактов позволяет потенциальным покупателям точно спланировать бюджет и избежать непредвиденных расходов на закрытие сделки. В этом подробном руководстве мы рассмотрим текущую греческую налоговую систему для покупки недвижимости, налоговые льготы для основного жилья и процесс цифровой подачи налоговых деклараций.

1. Основные налоги на сделки с недвижимостью в Греции

Греческое налоговое законодательство предусматривает определенные сборы при передаче недвижимости, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, а также от характеристик самой недвижимости. Основные налоги на сделки включают:

• Налог на передачу недвижимости (RETT / ΦΜΑ): Уплачивается исключительно покупателем; применяется к подавляющему большинству сделок с недвижимостью на вторичном рынке.
• Налог на добавленную стоимость (НДС 24%): Уплачивается покупателем; применяется к определенным категориям новостроек.
• Налог на прирост капитала: Уплачивается продавцом с чистой прибыли, полученной между первоначальной ценой приобретения и окончательной ценой продажи.

Важное обновление политики: Правительство Греции приостановило взимание 24% НДС на новое строительство, а также налога на прирост капитала до конца 2026 года. Эта приостановка создает исключительно благоприятные условия для покупателей жилья и инвесторов в недвижимость, значительно снижая затраты на приобретение.

2. Налог на передачу недвижимости (RETT) и муниципальный сбор

Стандартный налог на передачу недвижимости рассчитывается по фиксированной ставке 3% от налогооблагаемой стоимости недвижимости. Налогооблагаемая стоимость определяется как государственная объективная стоимость или фактическая рыночная цена, указанная в договоре, в зависимости от того, что выше. В дополнение к базовому налогу в 3% взимается местный муниципальный сбор, равный 3% от суммы налога на передачу. На практике общая налоговая нагрузка на покупателя составляет ровно 3,09% от стоимости сделки с недвижимостью.

Освобождение от налога на передачу для основного жилья

Греческое законодательство предусматривает существенные налоговые льготы для покупателей, приобретающих свое основное жилье в Греции, предоставляя полное освобождение от налога на передачу до определенных установленных пороговых значений стоимости:

• Для одиночных покупателей освобождение распространяется на стоимость недвижимости до €200,000.
• Для супружеских пар или гражданских партнеров без детей порог освобождения составляет €250,000.
• Безналоговый порог увеличивается на €25,000 за каждого из первых двух детей и на €30,000 за третьего и каждого последующего ребенка.

Чтобы претендовать на это освобождение, ни покупатель, ни члены его ближайшей семьи не должны владеть другой жилой недвижимостью или земельным участком в Греции, который уже удовлетворяет их установленные законом жилищные потребности на основе требований к площади.

3. Налог на добавленную стоимость (НДС 24%) и текущая приостановка

Стандартная ставка НДС 24% применяется к покупке новостроек, разрешение на строительство которых было выдано 1 января 2006 года или позднее, при условии, что застройщик не выбрал схему приостановки НДС. При применении НДС покупатель освобождается от 3% налога на передачу. Однако, поскольку правительство Греции активно приостановило действие НДС на новое строительство до 2026 года, покупатели совершенно новых квартир в настоящее время платят только 3,09% налога на передачу, что приводит к огромной финансовой экономии.

Освобождение от НДС для основного жилья

Если покупатель имеет право на освобождение от НДС для основного жилья при приобретении новостройки, которая обычно облагалась бы НДС, он полностью освобождается от уплаты 24% НДС и вместо этого облагается налогом по стандартной ставке налога на передачу (3,09%), используя при этом установленные законом безналоговые льготы.

4. Налог на прирост капитала при продаже недвижимости

Налог на прирост капитала является обязанностью продавца и рассчитывается по фиксированной ставке 15% от чистой прибыли, полученной от продажи, с поправкой на инфляцию за период владения. Введение этого налога остается приостановленным по закону, освобождая владельцев недвижимости от уплаты налога на прирост капитала по всем сделкам с жилой недвижимостью, завершенным до конца 2026 года.

5. Цифровая подача налоговых деклараций через платформу myPROPERTY

Налоговые декларации по недвижимости в Греции перешли на полностью цифровой рабочий процесс через портал myPROPERTY Независимого органа государственных доходов (AADE). Декларация о налоге на передачу составляется и подается онлайн нотариусом, цифрово подтверждается как покупателем, так и продавцом с использованием их защищенных учетных данных TAXISnet, а полученный налог оплачивается непосредственно покупателем через онлайн-банкинг до оформления окончательного акта купли-продажи.

6. Важные советы для покупателей и продавцов недвижимости

Чтобы обеспечить гладкую и финансово безопасную сделку с недвижимостью в Греции, следуйте этим стратегическим рекомендациям:

1. Проверьте право на льготы: Проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым консультантом на ранней стадии процесса, чтобы подтвердить, имеете ли вы право на налоговые льготы для основного жилья.
2. Запланируйте общие расходы на закрытие сделки: Помимо налогов на передачу, убедитесь, что ваш бюджет учитывает нотариальные сборы, сборы за регистрацию в Земельном кадастре, гонорары за юридическое представительство и комиссионные агентства.
3. Сотрудничайте с опытными профессионалами: Работа с авторитетным агентством недвижимости обеспечивает тщательную проверку, точное оформление документов и избежание бюрократических задержек.
4. Воспользуйтесь приостановкой налогов: Продолжающаяся приостановка НДС делает текущий период исключительно выгодным для приобретения современного, энергоэффективного нового жилья.

Заключение

Освоение греческой системы налогообложения недвижимости имеет решающее значение для осуществления надежных и безопасных инвестиций в недвижимость. Заблаговременное планирование и полное использование доступных законодательных льгот и временных приостановок налогов позволяют покупателям значительно снизить затраты на приобретение и завершить покупку с полной уверенностью.

Для получения профессиональной консультации и доступа к премиальным возможностям недвижимости, адаптированным к вашим потребностям, свяжитесь с нашей командой сегодня. Вы также можете прочитать наше подробное руководство по расчету стоимости недвижимости в Греции.