Покупка недвижимости в Греции иностранцем: порядок, налоговый номер, проверки и расходы

Иностранец, как правило, может купить недвижимость в Греции на тех же условиях, что и гражданин Греции, с исключениями, описанными ниже (приграничные районы, налоги для покупателей из стран вне ЕС). Разница практическая: расстояние, язык и то, что большинство шагов выполняется по доверенности. При правильной последовательности сделка проходит без сюрпризов. Без неё проблемы обычно обнаруживаются уже после задатка.

1. Начните с цели и общего бюджета

Жильё, второй дом, долгосрочная аренда или вид на жительство: каждая цель меняет район, площадь и объём проверок. Считайте общий бюджет, а не только цену. В расходы на покупку входят налог на переход права собственности, нотариус, регистрация в Кадастре, юрист, инженер и, если он участвует, вознаграждение агента.

2. Налоговый номер (AFM) и налоговый представитель

Без греческого налогового номера (AFM) нельзя подписать договор, задекларировать налог или открыть банковский счёт. AFM выдаёт налоговая служба Греции (AADE), запросить его можно и из-за рубежа. Покупатели, не являющиеся налоговыми резидентами Греции, могут назначить налогового представителя или вместо этого заявить, что принимают уведомления AADE по указанным ими контактным данным. Налоговый представитель: отдельная роль, не связанная с доверенностью.

3. Доверенность и представительство

Если вы не можете присутствовать в Греции на каждом этапе, вы оформляете доверенность на выбранного вами юриста у греческого нотариуса или в греческом консульстве. Доверенность, оформленная за рубежом, обычно требует апостиля и официального перевода. Точно укажите, что она охватывает: получение AFM, открытие счёта, проверки, подписание договора.

4. Юридическая проверка права собственности

Юрист покупателя проверяет в Кадастре (Ktimatologio) или в ипотечном реестре, кто является собственником, есть ли обременения, ипотека, аресты или претензии и вправе ли продавец продавать. Для унаследованной недвижимости дополнительно проверяется принятие наследства и согласие всех совладельцев.

5. Техническая проверка инженером

Инженер проверяет соответствие объекта разрешению на строительство, наличие самовольных построек и их легализацию, а также оформляет или проверяет электронный паспорт здания. Для передачи здания нотариусу нужны документы инженера (электронный паспорт здания или, где это предусмотрено, справка инженера) и сертификат энергоэффективности. Закажите эту проверку до любого задатка.

6. Приграничные районы

Покупателям из стран вне ЕС и ЕАСТ для покупки в районах, отнесённых законом 1892/1990 к приграничным, требуется предварительное разрешение. К ним относятся, в частности, Додеканес, Лесбос, Самос, Хиос, Тира (Санторини) и Скирос. Ваш юрист подтвердит, касается ли это конкретного объекта.

7. Предварительный договор, основной договор и Кадастр

После завершения проверок у нотариуса подписывается предварительный договор или сразу основной. Налог на переход права собственности уплачивается до подписания. После подписания переход права регистрируется в Кадастре.

8. Налоги и расходы

• Налог на переход права собственности: 3,09% от большей из двух сумм: цены или объективной (кадастровой) стоимости.
• Покупатели из стран вне ЕС/ЕЭЗ: в сентябре 2026 года правительство объявило о повышении налога до 15% для физических лиц, покупающих жильё, с 2027 года и с исключениями. Закон пока не принят. Проверьте действующие правила до принятия обязательств.
• Новостройки: НДС 24% приостановлен до 31 декабря 2026 года. Сообщалось о планах продлить приостановку на 2027 год, но закон пока не принят. Уточните режим на дату покупки.
• Нотариус, Кадастр, юрист, инженер и агент: дополнительные расходы, которые стоит заранее запросить письменно.

9. Финансирование и документы

Греческие банки выдают ипотеку и иностранцам, но для нерезидентов условия строже. Большинство иностранных покупателей платят собственными средствами. В любом случае оплата проходит через банк, а происхождение средств нужно подтвердить документально.

10. Когда актуальна Golden Visa

Только если ваша цель: вид на жительство. Действующие пороги: 800 000 € в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3 100 человек и 400 000 € в остальной части страны при минимальной площади 120 м². Порог 250 000 € применяется только к переоборудованию коммерческого здания в жильё или к реставрации охраняемого здания. Недвижимость по Golden Visa нельзя сдавать в краткосрочную аренду. Подробнее в разделе вопросов о Golden Visa и на странице Golden Visa.

Чем помогает Greca House

Мы подбираем объекты под вашу цель, проводим показы вместе с вами или вместо вас, ведём переговоры и координируем выбранных вами юриста, инженера и нотариуса. Юридическая и налоговая проверка остаётся за вашими консультантами.

Опишите, что вы ищете, в заявке покупателя, или посмотрите доступные объекты.