外国人在希腊购买房产：流程、税号、核查与费用
外国人在希腊购买房产，一般适用与希腊公民相同的条件，但下文所述情形除外（边境地区、针对欧盟以外买家的税费）。区别在于实际操作：距离、语言，以及大多数步骤通过授权书完成。顺序正确，交易就不会出现意外；顺序错误，问题往往在支付定金之后才暴露。
1. 先明确用途和总预算
自住、第二住所、长期出租还是居留许可：不同用途决定不同的区域、面积和核查范围。请按总预算规划，而不只是房价。购房费用包括产权转让税、公证人、土地登记（Ktimatologio）、律师、工程师，以及如有中介，中介佣金。
2. 希腊税号（AFM）与税务代表
没有希腊税号（AFM），就无法签署合同、申报税款或开立银行账户。AFM由希腊税务机关（AADE）签发，也可以在境外申请。非希腊税务居民可以指定一名税务代表，也可以声明接受AADE向其登记的联系方式发送的通知。税务代表这一角色与授权书不同。
3. 授权书与代理
如果无法每一步都亲自在希腊，您可以在希腊公证人处或希腊领事馆，为您选择的律师签署授权书。在境外出具的授权书通常需要海牙认证（Apostille）和正式翻译。请写明授权范围：申请AFM、开立账户、核查、签署合同。
4. 产权法律核查
买方律师会在土地登记处或抵押登记处核查：谁是所有人，是否存在负担、抵押、查封或权利主张，以及卖方是否有权出售。对于继承的房产，还需核查继承是否已被接受、全体共有人是否同意。
5. 工程师技术核查
工程师核查房产是否与建筑许可相符、是否存在违章部分及是否已合法化，并出具或审核建筑电子身份证明。办理建筑物过户时，公证人需要工程师出具的文件（建筑电子身份证明，或在适用情况下的工程师证明）以及能源性能证书。请在支付任何定金之前完成这项核查。
6. 边境地区
对于欧盟和欧洲自由贸易联盟以外的买家，在第1892/1990号法律规定的边境地区购房，需要事先获得许可。这些地区包括多德卡尼斯群岛、莱斯沃斯岛、萨摩斯岛、希俄斯岛、锡拉岛（圣托里尼）和斯基罗斯岛等。您的律师会确认具体房产是否受影响。
7. 预售合同、正式合同与登记
核查完成后，在公证人面前签署预售合同，或直接签署正式合同。产权转让税在签约前缴纳。签约后，过户在土地登记处登记。
8. 税费
- 产权转让税：按成交价与客观价值（计税价值）中较高者的3.09%计算。
- 欧盟/欧洲经济区以外的买家：2026年9月，政府宣布自2027年起将个人购买住宅的转让税提高至15%，并设有豁免情形。该措施尚未立法。请在作出承诺前核实现行规定。
- 新建房产：24%的增值税暂停征收至2026年12月31日。有报道称计划将暂停期延长至2027年，但尚未立法。请以购房当日的规定为准。
- 公证人、土地登记、律师、工程师及中介费用：建议事先书面确认。
9. 融资与文件
希腊银行也向外国人发放房贷，但对非居民的条件更严格。大多数外国买家使用自有资金。无论哪种方式，房款都须通过银行支付，并需证明资金来源。
10. 黄金签证何时适用
仅当您的目标是居留许可时。现行门槛为：阿提卡、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼及人口超过3,100人的岛屿80万欧元（800,000欧元），其他地区40万欧元，最小面积120平方米。25万欧元的路径仅适用于将商业建筑改为住宅或修复受保护建筑。黄金签证房产不得用于短期出租。详见黄金签证常见问题和黄金签证页面。
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