Νεόδμητο ή ανακαινισμένο ακίνητο; Τι να συγκρίνετε πριν αγοράσετε

Τελευταίος έλεγχος πληροφοριών: 12 Οκτωβρίου 2026

Ένα νεόδμητο και ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα με την ίδια τιμή δεν κοστίζουν το ίδιο. Διαφέρουν στον φόρο της αγοράς, στους λογαριασμούς ενέργειας, στη συντήρηση των επόμενων ετών και στις γειτονιές όπου θα τα βρείτε. Αυτά τα τέσσερα σημεία αξίζει να συγκρίνετε πριν αποφασίσετε.

Τι παίρνετε με ένα νεόδμητο

Για κάθε νέο κτίριο του οποίου η αίτηση οικοδομικής άδειας υποβλήθηκε μετά την 1η Ιουνίου 2021, η μελέτη ενεργειακής απόδοσης πρέπει να τεκμηριώνει ότι το κτίριο πληροί τις προδιαγραφές κτιρίου σχεδόν μηδενικής κατανάλωσης ενέργειας. Στην πράξη αυτό σημαίνει θερμομόνωση, σύγχρονα κουφώματα και αντλία θερμότητας ή αντίστοιχο σύστημα, άρα χαμηλότερους λογαριασμούς θέρμανσης και ψύξης.

Ζητήστε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης που εκδόθηκε μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Η μελέτη δείχνει τι σχεδιάστηκε. Το πιστοποιητικό δείχνει τι παραδόθηκε.

Τα πρώτα χρόνια οι εγκαταστάσεις είναι καινούργιες και η συντήρηση περιορισμένη. Τα κοινόχρηστα μπορεί να είναι υψηλότερα σε συγκροτήματα με ανελκυστήρα, κεντρικά συστήματα και κοινόχρηστους χώρους.

Ο φόρος αλλάζει τον λογαριασμό

Η αγορά νεόδμητου από κατασκευαστή υπάγεται κανονικά σε ΦΠΑ 24%. Η εφαρμογή του ΦΠΑ έχει ανασταλεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με αίτηση του κατασκευαστή. Όταν ισχύει η αναστολή, ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης 3% και δημοτικό φόρο 3% επί του φόρου, δηλαδή 3,09% συνολικά, όπως και σε ένα παλαιότερο ακίνητο.

Η κυβέρνηση ανακοίνωσε τον Σεπτέμβριο του 2026 επέκταση της απαλλαγής για τα έτη 2027 έως 2030. Έως τον τελευταίο έλεγχο η επέκταση δεν είχε ψηφιστεί. Ρωτήστε τον συμβολαιογράφο ποιο καθεστώς ισχύει για το συγκεκριμένο ακίνητο την ημέρα του συμβολαίου. Τα υπόλοιπα έξοδα θα τα βρείτε στον οδηγό μας για τα έξοδα αγοράς και στο άρθρο για τον φόρο μεταβίβασης.

Τι παίρνετε με ένα ανακαινισμένο

Σε γειτονιές όπως το Κουκάκι, η Κυψέλη και τα Εξάρχεια οι νέες οικοδομές είναι λίγες. Εκεί η επιλογή είναι συνήθως ένα διαμέρισμα παλαιότερης πολυκατοικίας, ανακαινισμένο ή προς ανακαίνιση.

Η λέξη «ανακαινισμένο» καλύπτει πολύ διαφορετικές δουλειές. Ρωτήστε τι ακριβώς άλλαξε:

• υδραυλικά και ηλεκτρολογικά, ή μόνο δάπεδα, κουζίνα και μπάνιο;
• κουφώματα και μόνωση, και ποια ενεργειακή κλάση γράφει το νέο πιστοποιητικό;
• έγιναν αλλαγές στη διαρρύθμιση, και έχουν δηλωθεί;

Το διαμέρισμα μπορεί να είναι καινούργιο μέσα σε μια πολυκατοικία πενήντα ετών. Κοιτάξτε τον ανελκυστήρα, την ταράτσα, τις κεντρικές στήλες και το ταμείο της πολυκατοικίας, γιατί αυτές οι δαπάνες θα μοιραστούν στους ιδιοκτήτες. Ένας μηχανικός ελέγχει σε μία επίσκεψη όσα δεν φαίνονται στις φωτογραφίες. Περισσότερα στο άρθρο μας για τις ανακαινίσεις ακινήτων.

Προγράμματα και φορολογικά κίνητρα

• «Σπίτι μου». Το «Σπίτι μου ΙΙ» χρηματοδοτούσε κατοικίες σε οικοδομές κατασκευασμένες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2007 και έχει κλείσει. Για το «Σπίτι μου ΙΙΙ» το όριο παλαιότητας δεν έχει ανακοινωθεί. Δείτε τι γνωρίζουμε για το νέο πρόγραμμα.
• «Ανακαίνιση Κατοικίας». Η δράση του ΕΣΠΑ αφορά κατοικίες με οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990, ενεργειακής κατηγορίας Γ ή χαμηλότερης, έως 120 τ.μ., με εισοδηματικά κριτήρια. Αν αγοράζετε παλαιό σπίτι με σκοπό να το ανακαινίσετε, ελέγξτε τους όρους στο άρθρο μας για το πρόγραμμα και στο anakainisi.gov.gr.
• Μείωση φόρου για εργασίες. Δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης που γίνονται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 μειώνουν τον φόρο εισοδήματος σε πέντε ισόποσες ετήσιες δόσεις, με ανώτατο συνολικό ποσό δαπάνης 16.000 ευρώ. Ισχύουν προϋποθέσεις για τα παραστατικά και τον τρόπο πληρωμής.

Πριν αποφασίσετε

1. Συγκρίνετε το συνολικό κόστος: τίμημα, φόρος, εργασίες που θα χρειαστούν τα πρώτα πέντε χρόνια.
2. Ζητήστε το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.
3. Σε ανακαινισμένο, ζητήστε κατάλογο εργασιών με τιμολόγια. Σε νεόδμητο, ζητήστε την οικοδομική άδεια και τις προδιαγραφές παράδοσης.
4. Βάλτε την περιοχή πρώτη. Ένα καλό διαμέρισμα σε γειτονιά που δεν σας εξυπηρετεί θα το αλλάξετε πιο γρήγορα απ' όσο υπολογίζετε.

Δείτε τα ακίνητα προς πώληση ή γράψτε μας τι ψάχνετε και σε ποια περιοχή.

Πηγές

• Ν. 4122/2013, άρθρο 21, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 70 του ν. 4685/2020 (μελέτη ενεργειακής απόδοσης νέων κτιρίων).
• Ν. 5246/2025, άρθρο 12 (αναστολή ΦΠΑ στα νέα κτίρια έως 31.12.2026).
• Εξειδίκευση των μέτρων της 90ής ΔΕΘ, government.gov.gr, 7 Σεπτεμβρίου 2026.
• Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», 17 Ιουνίου 2026.
• ΑΑΔΕ, Α.1153/2025 (δαπάνες αναβάθμισης κτιρίων, άρθρο 39Β ΚΦΕ).

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική, φορολογική ή τεχνική συμβουλή.