Αλλαγές στα ακίνητα το 2026: ενοίκια, ΕΝΦΙΑ, ΦΠΑ και κληρονομιές

Τελευταίος έλεγχος πληροφοριών: 12 Οκτωβρίου 2026

Τέσσερις αλλαγές του 2026 αγγίζουν σχεδόν κάθε ιδιοκτήτη και αγοραστή: η νέα κλίμακα φόρου στα ενοίκια, η μείωση του ΕΝΦΙΑ στους μικρούς οικισμούς, η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα και το νέο κληρονομικό δίκαιο. Μία πέμπτη, η υποχρεωτική πληρωμή των ενοικίων μέσω τράπεζας, μετατέθηκε για το 2027. Παρακάτω θα βρείτε τι ισχύει, από πότε, και πού να το επιβεβαιώσετε.

Ενοίκια: νέος συντελεστής 25%

Για εισοδήματα από ακίνητα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2026 ισχύει νέα κλίμακα:

Ετήσιο εισόδημα από ακίνητα	Συντελεστής
έως 12.000 ευρώ	15%
12.000,01 έως 24.000 ευρώ	25%
24.000,01 έως 36.000 ευρώ	35%
πάνω από 36.000 ευρώ	45%

Έως το 2025 ο συντελεστής ανέβαινε από το 15% κατευθείαν στο 35% για το τμήμα πάνω από τις 12.000 ευρώ. Ένα παράδειγμα: ιδιοκτήτης με 18.000 ευρώ ενοίκια τον χρόνο πλήρωνε 3.900 ευρώ φόρο και τώρα πληρώνει 3.300 ευρώ, πριν από τυχόν εκπτώσεις. Η διαφορά θα φανεί στις δηλώσεις που υποβάλλονται το 2027.

Πληρωμή ενοικίων μέσω τράπεζας: από την 1η Ιουλίου 2027

Η υποχρέωση να καταβάλλονται τα μισθώματα αποκλειστικά σε τραπεζικό λογαριασμό του εκμισθωτή δεν ισχύει ακόμη. Με την απόφαση Α.1187/2026 του Διοικητή της ΑΑΔΕ η έναρξή της μετατέθηκε για την 1η Ιουλίου 2027. Η ΑΑΔΕ εξήγησε ότι χρειάζεται χρόνος για το σύστημα διασταύρωσης των στοιχείων με τις τράπεζες.

Ως τότε αξίζει να έχετε έτοιμα τρία πράγματα: το ηλεκτρονικό μισθωτήριο ενημερωμένο, έναν λογαριασμό στο όνομά σας για τα ενοίκια, και καταθέσεις με σαφή αιτιολογία.

ΕΝΦΙΑ: μισός το 2026 στους μικρούς οικισμούς

Το 2026 ο ΕΝΦΙΑ της κύριας κατοικίας μειώθηκε κατά 50% για φυσικά πρόσωπα που είναι φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους κατά την τελευταία απογραφή. Η Αττική εξαιρείται, εκτός από την Περιφερειακή Ενότητα Νήσων. Στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, στην Περιφερειακή Ενότητα Έβρου και στους δήμους της Κεντρικής Μακεδονίας, της Ανατολικής Μακεδονίας και Θράκης και της Ηπείρου που εφάπτονται με τα σύνορα της χώρας, το όριο είναι 1.700 κάτοικοι. Η μείωση δίνεται μόνο όταν η φορολογητέα αξία ολόκληρης της κατοικίας δεν ξεπερνά τις 400.000 ευρώ. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, δόθηκε σε 583.724 δικαιώματα επί κύριας κατοικίας.

Από το 2027 ο ίδιος νόμος προβλέπει πλήρη απαλλαγή για τις ίδιες κατοικίες, με τα ίδια όρια πληθυσμού και την ίδια εξαίρεση της Αττικής. Τον Σεπτέμβριο του 2026 η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι το όριο θα ανέβει στους 2.000 κατοίκους, και στους 2.200 στην Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας. Κατά την ανακοίνωση, η αλλαγή προσθέτει 131 οικισμούς και περίπου 62.000 ιδιοκτήτες. Η διεύρυνση αυτή είναι ανακοίνωση: έως τον τελευταίο έλεγχο δεν βρήκαμε ψηφισμένη διάταξη. Αν αγοράζετε κύρια κατοικία σε χωριό, ρωτήστε τον λογιστή σας αν ο οικισμός εμπίπτει στο μέτρο.

ΦΠΑ στα νεόδμητα: αναστολή έως το τέλος του 2026

Η αναστολή του ΦΠΑ 24% στα νέα κτίρια ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Όταν ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί στην αναστολή, ο αγοραστής πληρώνει φόρο μεταβίβασης αντί για ΦΠΑ. Η κυβέρνηση ανακοίνωσε επέκταση για τα έτη 2027 έως 2030, η οποία έως τον τελευταίο έλεγχο δεν είχε ψηφιστεί. Τη σύγκριση νεόδμητου και παλαιότερου ακινήτου θα τη βρείτε στο άρθρο Νεόδμητο ή ανακαινισμένο ακίνητο;.

Κληρονομιές: νέοι κανόνες για θανάτους από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026

Ο ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α΄ 81/22.5.2026) αναμόρφωσε εκτενώς το κληρονομικό δίκαιο του Αστικού Κώδικα. Οι νέοι κανόνες εφαρμόζονται όταν ο θάνατος του κληρονομουμένου επέρχεται στις 16 Σεπτεμβρίου 2026 ή αργότερα. Οι μεταβατικές διατάξεις του νόμου ορίζουν ειδικούς κανόνες για ορισμένες περιπτώσεις, όπως οι διαθήκες που συντάχθηκαν νωρίτερα και η διανομή κληρονομιών από παλαιότερους θανάτους. Ανάμεσα στις αλλαγές είναι οι κληρονομικές συμβάσεις, που ως τώρα δεν επιτρέπονταν και μπορούν να καταρτίζονται από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026, και νέοι κανόνες για τη νόμιμη μοίρα και για την ευθύνη του κληρονόμου απέναντι στα χρέη της κληρονομιάς.

Για την αγορά ακινήτων το πρακτικό ζήτημα μένει ίδιο: ένα ακίνητο με ανοιχτή κληρονομιά ή πολλούς συνιδιοκτήτες πουλιέται δύσκολα. Αν έχετε κληρονομήσει ακίνητο ή σκοπεύετε να ρυθμίσετε την περιουσία σας, μιλήστε με δικηγόρο ή συμβολαιογράφο για το τι αλλάζει στη δική σας περίπτωση.

Αντικειμενική και εμπορική αξία

Η αντικειμενική αξία καθορίζει φόρους: ΕΝΦΙΑ, φόρο μεταβίβασης, γονικές παροχές, κληρονομιές. Η εμπορική αξία είναι αυτό που πληρώνει η αγορά. Οι δύο συχνά απέχουν, και μια απόφαση αγοράς ή πώλησης θέλει και τις δύο. Δείτε τι είναι η αντικειμενική αξία και πώς αναπροσαρμόζεται.

Τι να κάνετε τώρα

Αν είστε ιδιοκτήτης:

• υπολογίστε τον φόρο των ενοικίων σας με τη νέα κλίμακα·
• ελέγξτε τίτλους, τυχόν κληρονομικές εκκρεμότητες και τακτοποιήσεις πριν βγάλετε το ακίνητο στην αγορά·
• ζητήστε μια εκτίμηση της εμπορικής αξίας πριν ορίσετε τιμή.

Αν είστε αγοραστής:

• ρωτήστε αν το ακίνητο πωλείται με ΦΠΑ ή με φόρο μεταβίβασης·
• υπολογίστε όλα τα έξοδα της αγοράς, πέρα από το τίμημα·
• αναθέστε νομικό και τεχνικό έλεγχο πριν δώσετε προκαταβολή.

Αν αγοράζετε από το εξωτερικό, ξεκινήστε από τον οδηγό μας για την αγορά ακινήτου από κατοίκους εξωτερικού. Για πώληση ή αξιοποίηση, πείτε μας για το ακίνητό σας.

Πηγές

• Ν. 5246/2025, άρθρο 8 (κλίμακα φόρου εισοδήματος από ακίνητα) και άρθρο 12 (αναστολή ΦΠΑ).
• ΑΑΔΕ, απόφαση Α.1187/2026 και δελτίο τύπου 17 Σεπτεμβρίου 2026 (μισθώματα μέσω τράπεζας).
• Ν. 5246/2025, άρθρο 10 (μείωση ΕΝΦΙΑ 50% για το 2026 και απαλλαγή από το 2027)· ΑΑΔΕ, απόφαση Α.1063/2026 και δελτίο τύπου 15 Μαρτίου 2026.
• Εξειδίκευση των μέτρων της 90ής ΔΕΘ, government.gov.gr, 7 Σεπτεμβρίου 2026.
• Ν. 5303/2026, ΦΕΚ Α΄ 81/22.5.2026, άρθρα 33 (μεταβατικές διατάξεις) και 41 (έναρξη ισχύος).

Το άρθρο έχει ενημερωτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή.