شراء عقار في اليونان كمشترٍ أجنبي: الإجراءات والرقم الضريبي والفحوص والتكاليف
يستطيع الأجنبي عمومًا شراء عقار في اليونان بالشروط نفسها التي تنطبق على المواطن اليوناني، مع الاستثناءات المذكورة أدناه (المناطق الحدودية، والضرائب على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي). الفرق عملي: المسافة واللغة، وأن معظم الخطوات تتم بموجب توكيل. عندما يكون الترتيب صحيحًا تمر عملية الشراء دون مفاجآت، وعندما لا يكون كذلك تظهر المشكلات عادة بعد دفع العربون.
1. ابدأ بالهدف والميزانية الإجمالية
سكن أو منزل ثانٍ أو تأجير طويل الأمد أو تصريح إقامة: كل هدف يغيّر المنطقة والمساحة ونطاق الفحوص. خطّط للميزانية الإجمالية وليس للسعر وحده. تشمل تكاليف الشراء ضريبة نقل الملكية والكاتب العدل والتسجيل في السجل العقاري والمحامي والمهندس، وعمولة الوسيط إن وُجد.
2. الرقم الضريبي اليوناني (AFM) والممثل الضريبي
من دون رقم ضريبي يوناني (AFM) لا يمكن توقيع العقد أو التصريح بالضريبة أو فتح حساب مصرفي. تصدر مصلحة الضرائب اليونانية (AADE) هذا الرقم، ويمكن طلبه من الخارج. يمكن لغير المقيمين ضريبيًا في اليونان تعيين ممثل ضريبي، أو بدلًا من ذلك التصريح بقبول إخطارات المصلحة على بيانات الاتصال التي سجّلوها. والممثل الضريبي دور مختلف عن التوكيل.
3. التوكيل والتمثيل
إذا تعذّر حضورك في اليونان في كل خطوة، توقّع توكيلًا لمحامٍ تختاره أمام كاتب عدل يوناني أو في قنصلية يونانية. التوكيل المحرّر في الخارج يحتاج عادة إلى تصديق أبوستيل وترجمة رسمية. حدّد بدقة ما يشمله: طلب الرقم الضريبي، فتح الحساب، الفحوص، توقيع العقد.
4. الفحص القانوني للملكية
يتحقق محامي المشتري في السجل العقاري (Ktimatologio) أو سجل الرهون من هوية المالك، ووجود أي أعباء أو رهون أو حجوزات أو مطالبات، ومن حق البائع في البيع. وفي العقار الموروث يُتحقق أيضًا من قبول الإرث وموافقة جميع الشركاء.
5. الفحص الهندسي
يتحقق المهندس من مطابقة العقار لرخصة البناء، ومن وجود مخالفات وتسويتها، ويصدر أو يراجع الهوية الإلكترونية للمبنى. لنقل ملكية مبنى يحتاج الكاتب العدل إلى مستندات المهندس (الهوية الإلكترونية للمبنى، أو شهادة المهندس حيث تنطبق) وإلى شهادة الأداء الطاقي. اطلب هذا الفحص قبل دفع أي عربون.
6. المناطق الحدودية
يحتاج المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي ورابطة التجارة الحرة الأوروبية إلى إذن مسبق للشراء في المناطق التي يعرّفها القانون 1892/1990 بأنها حدودية، ومنها جزر الدوديكانيز وليسبوس وساموس وخيوس وثيرا (سانتوريني) وسكيروس. يؤكد محاميك إن كان العقار المعني يقع ضمنها.
7. العقد الابتدائي والعقد النهائي والتسجيل
بعد اكتمال الفحوص يُوقَّع أمام الكاتب العدل عقد ابتدائي أو العقد النهائي مباشرة. تُدفع ضريبة نقل الملكية قبل التوقيع، وبعده يُسجَّل النقل في السجل العقاري.
8. الضرائب والتكاليف
- ضريبة نقل الملكية: 3.09% من القيمة الأعلى بين السعر والقيمة الموضوعية (الضريبية).
- المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية: في سبتمبر 2026 أعلنت الحكومة رفع ضريبة نقل الملكية إلى 15% للأفراد الذين يشترون مسكنًا، اعتبارًا من 2027 ومع استثناءات. لم يصدر القانون بعد. تحقق من القواعد السارية قبل الالتزام.
- المباني الجديدة: ضريبة القيمة المضافة 24% معلّقة حتى 31 ديسمبر 2026. أُفيد بوجود خطة لتمديد التعليق إلى 2027، لكنها لم تُقرّ بقانون بعد. تحقق من الوضع يوم الشراء.
- الكاتب العدل والسجل العقاري والمحامي والمهندس والوسيط: تكاليف إضافية يُستحسن طلبها كتابيًا مسبقًا.
9. التمويل والمستندات
تمنح البنوك اليونانية قروضًا عقارية للأجانب أيضًا، بشروط أشد لغير المقيمين. يدفع معظم المشترين الأجانب من أموالهم الخاصة. وفي كل الأحوال يُدفع الثمن عبر مصرف ويجب توثيق مصدر الأموال.
10. متى تنطبق التأشيرة الذهبية
فقط إذا كان هدفك تصريح إقامة. الحدود الحالية 800,000 يورو في أتيكا وسالونيك وميكونوس وسانتوريني والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة، و400,000 يورو في بقية البلاد، بمساحة لا تقل عن 120 مترًا مربعًا. ويقتصر مسار 250,000 يورو على تحويل مبنى تجاري إلى سكني أو ترميم مبنى محمي. ولا يجوز تأجير عقارات التأشيرة الذهبية تأجيرًا قصير الأمد. المزيد في الأسئلة الشائعة عن التأشيرة الذهبية وفي صفحة التأشيرة الذهبية.
كيف تساعدك Greca House
نبحث عن عقارات تناسب هدفك، ونجري المعاينات معك أو نيابة عنك، ونتفاوض، وننسّق مع المحامي والمهندس والكاتب العدل الذين تختارهم. ويبقى الفحص القانوني والضريبي لدى مستشاريك.
أخبرنا بما تبحث عنه في نموذج المشتري، أو تصفّح العقارات المتاحة.