קניית נכס ביוון כתושב זר: תהליך, מספר מס, בדיקות ועלויות

אזרח זר יכול בדרך כלל לקנות נכס ביוון באותם תנאים שחלים על אזרח יווני, למעט החריגים המפורטים בהמשך (אזורי גבול, מסים לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי). ההבדל הוא מעשי: המרחק, השפה והעובדה שרוב השלבים נעשים באמצעות ייפוי כוח. כשהסדר נכון, הרכישה עוברת בלי הפתעות. בלי סדר, הבעיות מתגלות בדרך כלל אחרי המקדמה.

1. מתחילים מהמטרה ומהתקציב הכולל

מגורים, בית שני, השכרה לטווח ארוך או אשרת שהייה: כל מטרה משנה את האזור, את הגודל ואת הבדיקות. תכננו את התקציב הכולל ולא רק את המחיר. עלויות הרכישה כוללות מס העברה, נוטריון, רישום בקדסטר, עורך דין, מהנדס ואם יש מתווך, את עמלתו.

2. מספר מס יווני (AFM) ונציג מס

בלי מספר מס יווני (AFM) אי אפשר לחתום על החוזה, להצהיר על המס או לפתוח חשבון בנק. את ה-AFM מנפיקה רשות המסים היוונית (AADE), ואפשר לבקש אותו גם מחו"ל. מי שאינו תושב מס ביוון יכול למנות נציג מס, או במקום זאת להצהיר שהוא מקבל את ההודעות של AADE בפרטי הקשר שמסר. נציג מס הוא תפקיד נפרד מייפוי הכוח.

3. ייפוי כוח וייצוג

אם אי אפשר להיות ביוון בכל שלב, חותמים על ייפוי כוח לעורך דין שבחרתם, בפני נוטריון יווני או בקונסוליה יוונית. ייפוי כוח שנערך בחו"ל דורש בדרך כלל אפוסטיל ותרגום רשמי. הגדירו בדיוק מה הוא מאפשר: בקשת AFM, חשבון בנק, בדיקות, חתימה על החוזה.

4. בדיקה משפטית של הבעלות

עורך הדין של הקונה בודק בקדסטר (Ktimatologio) או במרשם המשכנתאות מי הבעלים, האם יש שעבודים, משכנתאות, עיקולים או תביעות, והאם המוכר רשאי למכור. בנכס שהתקבל בירושה נבדק גם שהירושה התקבלה ושכל הבעלים המשותפים מסכימים.

5. בדיקה הנדסית

המהנדס בודק שהנכס תואם את ההיתר, האם יש חריגות בנייה והאם הוסדרו, ומנפיק או בודק את תעודת הזהות האלקטרונית של הבניין. להעברת בניין הנוטריון צריך את מסמכי המהנדס (תעודת הזהות האלקטרונית של הבניין או, במקרים שבהם זה נדרש, אישור מהנדס) ותעודת יעילות אנרגטית. בקשו את הבדיקה הזו לפני כל מקדמה.

6. אזורי גבול

קונים מחוץ לאיחוד האירופי ול-EFTA צריכים היתר מראש לרכישה באזורים שחוק 1892/1990 מגדיר כאזורי גבול. ביניהם הדודקנס, לסבוס, סאמוס, כיוס, תירה (סנטוריני) וסקירוס. עורך הדין שלכם יאשר אם הנכס המסוים נכלל.

7. חוזה מוקדם, חוזה סופי וקדסטר

כשהבדיקות הושלמו, חותמים אצל הנוטריון על חוזה מוקדם או ישירות על החוזה הסופי. מס ההעברה משולם לפני החתימה. אחרי החתימה ההעברה נרשמת בקדסטר.

8. מסים ועלויות

• מס העברה: 3.09% מהגבוה מבין המחיר והשווי האובייקטיבי (לצורכי מס).
• רוכשים ממדינות מחוץ לאיחוד האירופי ולאזור הכלכלי האירופי: בספטמבר 2026 הודיעה הממשלה על העלאת מס ההעברה ל-15% ליחידים שרוכשים דירה, החל מ-2027 ועם חריגים. זה עדיין לא חוק. בדקו את הכללים בתוקף לפני שאתם מתחייבים.
• בנייה חדשה: מע"מ של 24% מושהה עד 31 בדצמבר 2026. דווח על תוכנית להאריך את ההשהיה גם ל-2027, אך היא טרם עוגנה בחוק. בדקו את המצב ביום הרכישה.
• נוטריון, קדסטר, עורך דין, מהנדס ומתווך: עלויות נוספות שכדאי לבקש מראש בכתב.

9. מימון ומסמכים

בנקים ביוון נותנים משכנתאות גם לזרים, בתנאים מחמירים יותר לתושבי חוץ. רוב הקונים הזרים משלמים מהון עצמי. בכל מקרה התשלום עובר דרך בנק, ויש לתעד את מקור הכספים.

10. מתי הוויזה הזהובה רלוונטית

רק אם המטרה היא אשרת שהייה. הרף הנוכחי הוא 800,000 אירו באטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שבהם יותר מ-3,100 תושבים, ו-400,000 אירו בשאר המדינה, בשטח מינימלי של 120 מ"ר. מסלול של 250,000 אירו חל רק על הסבת בניין מסחרי למגורים או על שיקום מבנה לשימור. נכסי ויזה זהובה אסור להשכיר לטווח קצר. עוד ב שאלות נפוצות על הוויזה הזהובה ובעמוד הוויזה הזהובה.

איך Greca House עוזרת

אנחנו מחפשים נכסים שמתאימים למטרה שלכם, עורכים סיורים איתכם או בשמכם, מנהלים משא ומתן ומתאמים את עורך הדין, המהנדס והנוטריון שבחרתם. הבדיקה המשפטית והמיסויית נשארת אצל היועצים שלכם.

ספרו לנו מה אתם מחפשים בטופס הקונה, או עיינו בנכסים הזמינים.